Zorunlu Değerleme Raporu

Türkiye Hükümeti tarafından; Türkiye’de emlak piyasasını bilmedikleri için, mülk satın alacak olan yabancı uyruklu kişilerin fiyatlandırma konusunda yanlış yönlendirilmelerin önüne geçmek için bir dizi önlem alındı. Bu önlemler dahilinde 15 Şubat 2019 tarihi itibariyle Türkiye’deki tüm satışlar için geçerli olmak üzere tapu devrinden önce değerleme raporu sunma zorunluluğu getirildi.

Talep edilen belge, Sermaye Piyasası Kurulu bünyesinde akredite ve yasal sertifikaya sahip iki uzman tarafından hazırlanır. Uzmanlardan biri planları, belediyedeki kayıt detaylarını inceler ve tapu işlemleriyle ilgilenir. Uzmanlar gayrimenkulü ziyaret ederek tüm detaylarını inceleyerek bahsi geçen gayrimenkulün belgelerdeki tüm özelliklere sahip olduğunu doğrularlar. Tapu başvurusunda belirtilen ücret ile gayrimenkulün değerinin örtüştüğünden emin olmak için birkaç kez bilgiler karşılaştırılır. Değerleme eksperler, yeminli uzmanlardır.

Değerleme Raporunda Metod Çeşitleri

Türkiye’de gayrimenkul satın alacak yabancı uyruklu bireylerin, gayrimenkulün gerçek değeri hakkında bilgi sahibi olması önemlidir. Raporlar; gayrimenkul değerleme raporu, proje değerlendirme raporu ve fizibilite raporu olarak farklı çeşitlere ayrılır.

Gayrimenkul değerleme raporu aşağıda belirtilen bilgileri içerir:

• Tapu bilgileri
• Harita ve bölge gibi konum bilgileri
• Gayrimenkulün gerçek fotoğrafları
• Bölgedeki benzer mülklerin ortalama fiyatları.
• Gayrimenkul fiyat tahmini
• Tapu ve Kadastro Müdürlüğü tarafından yapılan borç durumu ve teknik özellikler analizi

Değerleme raporu gayrimenkulün özgün özellikleri ve sektör talebine bağlı olarak daha fazla durum bilgisi içerebilir. Mülkün yetkinliklerine göre yapılacak değerleme raporu genellikle üç yaklaşım üzerinden hazırlanır;

• Benzer özelliklere sahip diğer gayrimenkul örnekleriyle benzerlikler ve farklılıklar dikkate alınarak,
• Net gelir oranı üzerinden tahmini gelir miktarı dikkate alınarak,
• Söz konusu gayrimenkulün, güncel ekonomi şartlarında yeniden inşa edilme masrafları değerlendirilerek.

Türkiye’de Gayrimenkul Değerleme Raporları

SPK (Sermaye Piyasası Kurulu) Türkiye’de finans ve bankacılık alanında düzenleyici otoritedir. Türkiye’de Sermaye Piyasası Kurulu’na bağlı çalışan uzmanlar “Sertifikalı SPK Eksperleri” olarak adlandırılır.

Trabzon Homes, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul gören bağımsız eksperler ile iş birliği yapmaktadır. Bu eksperler, Türkiye’de proje ve gayrimenkul değerleme süreci için uzmanlık eğitimi alır.

Sertifikalı SPK uzmanlarının iş tanımına dahil olan raporlar;

• Daire veya villa değerlemesi,
• Ticari bina, otel, ofis, mağaza, market ve alışveriş merkezi değerlemesi,
• Tarım arazisi, parsel ve arsa değerlemesi,
• Kentsel Dönüşüm Değerleme,
• Maden ocağı, gaz istasyonu değerleme,
• Gemi, yat ve uçak değerleme,
• Marka, ticari logo değerleme,
• Şirket değerleme.

Türkiye’de Fizibilite Raporları

Güncel gayrimenkuller için geçerli değerleme raporları, gelecekteki inşaat projeleri içinde kullanılabilmektedir. Değerleme raporları aracılığıyla yeni inşaat projelerinden edilebilecek kâr hesaplanabilir.

Fizibilite raporu ile inşası planlanan tasarım projeleri en verimli şekilde gelişim gösterebilmektedir. Türkiye’de değerleme raporu gayrimenkul eksperleri tarafından fizibilite çalışması için hazırlanır.

Fizibilite raporu aşağıda sıralanan bilgileri barındırır;

• Finans analizi,
• Proje masraflarının nakit akışı
• Proje gelir akışı,
• Yasal durum tespiti,
• Yasal izin ve ödenekler,
• Mülkiyet hakları,
• İnşaat ruhsatı.

Proje değerlemesi, inşaat planının beklentiye uygun gerçekleşme olasılıklarını ölçer. Fizibilite raporuna ihtiyaç duyulabilecek projeler aşağıda sıralanmıştır;

• Arsa yatırımları,
• Otel yatırımları,
• Ticari Mülk ve Alışveriş Merkezi yatırımları,
• Konut ve konut projesi geliştirme yatırımları,
• Ürün analizi ile tarımsal yatırımlar,
• Endüstriyel yatırımlar.

Örneğin; Türkiye’de bir otel projesi geliştirmek veya otel satın almak için Proje Değerleme Raporu yaptırmak istendiğinde yatırımcıya sunulacak başlıca bilgiler aşağıda sıralanmıştır;

• Arsa fiyatının belirlenmesi, tapu bilgileri ve harita-konum bilgileri,
• Tapu kayıtlarının kontrolü, ipotek ve haciz durumunu kontrol etme,
• Belediye ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü borç ve teknik durum tespitleri,
• İnşaat ve işletme maliyeti,
• Gelir ve gider nakit akışını içeren mali tablo ve raporlar,
• En verimli ve uygun yatırım için alternatif proje önerileri

Rapor Teslim Süresi & Faaliyet Alanlarımız

Çalışma alanlarımızda, değerleme raporunun 2 günde hazırlanması için yetkili gayrimenkul değerleme şirketleriyle çalışmaktayız. Bahsi geçen raporlar Türkiye’nin büyükşehirlerinde ortalama 3 günde hazırlanabilmektedir fakat diğer şehirlerde bu belgeleri teslim almak 3 gün daha sürebildiğinden, ortalama süre 6 gün olarak belirlenmiştir. Diğer yatırım seçeneklerine kıyasla otel değerleme raporları bölgeye göre değişiklik gösteren 15 günlük süreç içinde tamamlanır.

Proje değerleme ve fizibilite raporları, arsa değerlemesi, fabrika değerlemesi, komple bina değerlemesi, şirket değerlemesi, akaryakıt istasyonu ekspertizi, marka değerlemesi, maden değerlemesi vb. diğer gayrimenkuller için teslim süresi hakkında bilgi alabilirsiniz. Bu tip ekspertiz raporları genelde 2 hafta ile 1 ay süre zarfında hazırlanır.

SSS

S: Neden değerleme raporuna başvurmam gerekiyor?
C: Eğer yabancı uyruklu bir birey olarak gayrimenkul satın alacaksanız, Türkiye'de tapu ofislerinden tapunuzu alırken değerleme raporu sunmak zorundasınız.

S: Değerleme raporu ücreti nedir?
C: SPK tarafından onaylanmış değerleme raporunun maliyeti söz konusu mülkün bulunduğu şehre ve özelliklerine bağlı olarak değişmektedir. Daha detaylı bilgi için Satın Alma Giderleri sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.

S: Değerleme hizmetinizin ücreti nedir?
C: Değerleme hizmeti satış sonrası hizmetlerimize dahildir ve ücretsizdir.

S: Değerleme raporunun hazırlanması ne kadar sürer?
C: Değerleme raporu başvurusunda bulunduğunuz taktirde, gayrimenkul uzmanlar tarafından tüm detaylarıyla incelenecek ve doğrulanacaktır. Söz konusu mülkün fotoğrafları çekilecek, Tapu Ofisi’ndeki bilgiler kontrol edilecek ve Belediye kayıtlarındaki planlar incelenecektir. Tüm hazırlıklar genellikle 2 gün sürmektedir.

S: Değerleme raporu ne kadar süre geçerlidir?
C: Tapu ofisleri mülkiyet kanunu gereğince raporun 3 aydan eski olmasını istememektedir. Raporun geçerlilik süresinin geçmesi durumunda müşterilerimize raporu ücretsiz olarak yenilemeleri için yardımcı olacağız.

S: Mülkümün gerçek değeri satın aldığım fiyattan farklı ise ne olacak?
C: Taşınmaz Değerlemesi Daire Başkanlığı, Tapu ve Kadastro Müdürlüğü bünyesinde 05.02.2019 tarihinde Cumhurbaşkanlığı kararnamesine uygun olarak kurulmuştur. Türkiye'de gayrimenkul satış fiyatları ve gerçek fiyat değerleme raporlarının resmi bir şekilde kayda alınması ve saklanması henüz çok yenidir. Büyük bir veri bilgisi olmadığı için raporların doğruluğu %20'ye kadar değişebilmektedir.

S: SPK onaylı bir değerleme uzmanını nasıl bulacağım?
C: Trabzon Homes, satış sonrası hizmetlerinden biri olarak sizin için doğrudan ve kolay bir şekilde değerleme raporu hazırlanmasını sağlayacaktır.

S: SPK nedir?
C: Türkiye'deki en yüksek finansmana sahip, borsa ve bankacılık düzenleme otoritesi olan Sermaye Piyasası Kurulu'nun kısaltmasıdır.