Türkiye’de Emlak Vergileri Çeşitleri

Türkiye'de bir mülk satın aldığınızda, emlak vergisini de göz önünde bulundurmanız gerekmektedir. Konut alım süreçlerinde karşınıza çıkabilecek çeşitli vergi türleri vardır. Bu vergiler;

• Tapu Devir Vergisi

• Kira Gelir Vergisi

• Katma Değer Vergisi

• Miras Vergisi (Veraset ve İntikal Vergisi)

• Yıllık Gayrimenkul Vergisi

• Gayrimenkul Değer Artışı Vergisi

• Hediye Gayrimenkul Vergisi (Veraset ve İntikal Vergisi)

Tapu Devir Vergisi

Bu vergi, siz taşınırken evin yeni sahibine teslimi esnasında uygulanmaktadır. Satış bedelinin %4'ü olan bu vergi sadece bir defaya mahsus olmak üzere Kadastro Müdürlüğü ve Tapu Genel Müdürlüğü'ne ödenir.

Bu yasa satıcı ve alıcı arasında fiyatın %2 oranında paylaşılmasına olanak tanımaktadır. Ancak Türkiye'de alıcı, sözlü bir piyasa kuralı ve herkes tarafından bilinen bir gelenek olarak tapu devir vergisinin bedelinin hepsini ödemektedir. Bu konuyu fiyat anlaşması aşamasında konuşmanızı tavsiye ederiz. Aksi takdirde, alışılagelmiş bir kural olarak alıcıdan transfer vergisinin bedelinin hepsinin ödenmesi beklenir.

Yıllık Emlak Vergisi

Bir ev sahibi olmanız durumunda mülkünüzün değeri yıllık olarak artmaktadır. Bu artış, mülkünüzün binasına veya arsasına bakılmadan etrafındaki olanakları (günlük ve yakınlardaki sosyal olanaklar) ve metrekare alanını göz önünde bulundurarak yıllık olarak yüzde 0,1 ile 0,3 oranı arasında vergilendirilmektedir.

İstanbul, Bursa, İzmir, Antalya, Trabzon gibi büyükşehir belediyelerinde yıllık emlak vergisi oranları ikiye katlanmaktadır. Bu vergi, anlaşmalı bankalar aracılığıyla online ödeme talimatı verilerek Mayıs ve Kasım aylarında olmak üzere toplam 2 taksitte ödenebilmektedir.

Bu oranlar aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.

Katma Değer Vergisi

Mülkünüzü bir şahıs yerine bir şirketten satın alıyorsanız, satış süreci sonrasında KDV'yi içeren bir faturaya sahip olmalısınız.

Aşağıdaki tabloda da görüldüğü gibi KDV, daireler, arsalar ve ticari mülkler için farklı uygulamalara tabidir.

Katma Değer Vergisi (kısaca KDV) arazinin gerçek değerine göre baz alınmaktadır. Bu, kent konseyinin bahsi geçen arazi için belirlediği değerdir. Konum, günlük ve sosyal olanaklar gibi birçok faktöre bağlı olan KDV kent konseyi tarafından her dört yılda bir belirlenen metrekare başına arazi değeridir.

Gayrimenkul Değer Artış Vergisi

Bir mülkü satın aldıktan sonra 5 yıl içinde satmanız, mülkünüzü satın aldığınız zamandan bugünkü değerine kadar olan fiyat farkına eşit vergi geliri elde etmeniz anlamına gelmektedir. Bu tip kazançlar gelirinize eklenmektedir. 2023'te bir mülkün üzerindeki Gayrimenkul Değer Artış Vergisi, satıştan elde edilen gelirin %15'iydi. Kısaca, mülkünüzü Türkiye'de 5 yıldan daha az bir süre içinde satmanız, size kısa vadeli sermaye kazancı sağlayacaktır. Bu nedenle gayrimenkul değer artış vergisi ödemeniz gerekecektir ve banka faizi (ipotek almanız durumunda), yıllık emlak vergisini, tapu devir vergisini ve mülke harcadığınız yenileme masrafları hariç tutulmaktadır.

Mülkünüzü 5 yıl veya miras gibi bir bedel ödemeden satmak istediğinizde geliriniz uzun vadeli sermaye kazancı olarak kabul edilecektir. Bu durumda gayrimenkul değer artış vergisinden muaf tutulacaksınız.

Örneğin, mülkünüzü 2018 yılının Kasım ayında 600.000 TL'den satın aldığınızı ve 2022 Şubat ayında 1.575.000 TL'ye sattığınızı varsayalım.

Öncelikle evin gerçek değerlerini hesaplamamız için alındığı ve satıldığı aylardan bir önceki ayların yurt içi TÜFE değerlerini birbirlerine bölüp, evin alış fiyatıyla çarpıyoruz. (600.000 TL x (1.129,03/443,78) = 1.526.47 TL)
Satış fiyatını gerçek fiyattan çıkardığımızda aradaki fark satıştan elde edilen geliri göstermektedir. Vergiyi bu gelir üzerinden hesaplayacağız.
(1.575.000 TL – 1.526.472 TL = 48.528 TL)
Elde ettiğimiz gelirden istisnai tutarı çıkarıyoruz.(48.528 - 25.000 TL = 23.528 TL). Bu tutarın 2023 yılında %15 oranında belirlenen vergi oranı üzerinden 3.529,20 TL net vergi borcu bulunmaktadır.

Kira Gelir Vergisi

Kira gelir vergisi hakkında bilmeniz gereken en önemli şey, artan orana sahip olmasıdır. Bu, mülkünüzden elde ettiğiniz kira kazancınız ne kadar yüksek olursa, vergi oranınızın o kadar yüksek olacağı anlamına gelir. Vergi oranları şunlardır;

• 70.000 TL’ye kadar: %15
• 150.000 TL'nin 70.000 TL'ye kadar olan kısmi için 10.500 TL, fazlası için: %20
• 370.000 TL'nin 150.000 TL'ye kadar olan kısmi için 26.500 TL, fazlası için: %27
• 1.900.000 TL'nin 370.000 TL'ye kadar olan kısmi için 85.900 TL, fazlası için: %35
• 1.900.000 TL'yi aşan miktarların 1.900.000 TL'si için 621.400 TL, fazlası için: %40.

Yasa, konutunuzda bir kiracı oturuyorsa ev sahibinin tüm vergiyi ödemesi gerektiğini belirtmektedir. Türkiye'de kira getirisi olan mülklere yatırım yapmak isterseniz, ticari mülkler tavsiye etmekteyiz. Kira getirisi olan mülklerimize buradan ulaşabilirsiniz.

(Yeni yılın başında yıllık fiyat aralıkları hükümet tarafından açıklanmıştır.)

Miras Vergisi (Veraset ve İntikal Vergisi)

Türkiye'deki miras hukukuna, vatandaşlar ve yabancı yatırımcılar da tabidir. Bu vergi oranı mirasın değerine bağlıdır ve aşağıda açıklanmıştır;

• 1.100.000 TL'ye kadar olan kısım için: %1
• Sonraki 2.600.000 TL için: %3
• Sonraki 5.500.000 TL için: %5
• Sonraki 10.900.000 TL için: %7
• 20.100.000 TL'yi aşan miktar için: %10

Hediye Gayrimenkul Vergisi (Veraset ve İntikal Vergisi)

Hediye vergisi oranları, eşyanın değerinin %10’u ila %30'u arasında değişmektedir. Hediye olarak edinilen eşyalara, tıpkı veraset vergisi gibi artan oranlı bir vergi uygulanır:

1.100.000 TL'ye kadar olan kısım için: %10
Sonraki 2.600.000 TL için: %15
Sonraki 5.500.000 TL için: %20
Sonraki 10.900.000 TL için: %25
20.100.000 TL'yi aşan miktar için: %30

Hediyeleriniz herhangi bir aile üyesinden, eşinizden veya çocuklarınızdan geliyorsa, bu vergi yaklaşık %50 oranında azaltılabilir.

Mülk Alımında Çifte Vergilendirme

Çifte vergilendirme, aynı gelir kaynağı üzerinden iki kez ödenen gelir vergisi anlamına gelmektedir. Aynı gelir iki farklı ülkede vergilendirildiği zaman, uluslararası ticarette veya yatırımda ortaya çıkabilir ve kişi iki ayrı vergi ödemek zorunda kalabilir.

Bu durumu önlemek ve yatırımcıları ülkeye çekmek için, bir devletin mevzuatında gerekli değişiklikleri yapması ya da daha yaygın olan şekliyle, vergi çatışmalarını önlemek için ülkeler arasında güç ve bilgi paylaşımına dayalı uluslararası anlaşmalar yapması gerekmektedir.

Türkiye'nin Çifte Vergilendirme Anlaşması Uyguladığı Ülkeler

Daha fazlası için Emlak Satın Alma Giderleri sayfamıza göz atabilirsiniz.